5年期LPR维持不变 房贷利率还有多大下调空间？

新一轮的降息空间再开启，但这次确实非对称性下调。

8月21日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR从3.55%下调为3.45%，5年期以上LPR仍按兵不动，维持4.2%不变。

5年期不变，这也意味着对房贷利率、对公贷款等各类信贷业务利率随之下降的预期落空。从个人房贷角度来看，购房贷款属于长期借贷，购房者一般会参考5年期以上LPR。因此，5年期以上LPR的未同步下调，表明市场期待的减轻购房、还贷成本未能兑现。

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很明显，此次“降息”的重心更多在于短期资金的成本下调，强调刺激内需和消费，而对于中长期贷款如个人住房按揭贷款、企业中长期贷款则意在保持平稳。

随着1年期LPR进一步下调，与LPR紧密相连的各项短期贷款利率也将迎来新一波调整。比如企业短期融资、消费贷等利率都将下降，可直接降低企业的融资成本、刺激个人信贷需求，以及提振居民消费和投资。

这是今年内央行第二次下调LPR，两个月前的1年期LPR从3.65%下调为3.55%，5年期以上LPR从4.3%下调为4.2%，如今继续处于历史低位。

图片来源：全国银行间同业拆借中心

事实上，自今年以来，重点15城的首套房贷利率均降至5%以下水平，甚至有超过40个城市将首套房贷利率下限调至4%以下，如珠海、南宁、中山、柳州等地首套房贷利率最低已降至3.6%。

据贝壳研究院监测显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较6月下降了10BP；7月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落45BP和25BP。

不过，当前以一线城市等为代表的热点城市房贷利率依然较高，比如北京首套商贷利率仍为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点。目前北上广深四个一线城市房贷利率分别为4.75%、4.55%、4.5%和4.2%。

此次5年期以上LPR保持不变，也令业内颇为惊讶。

从今年8月中旬开始，LPR的下调似乎就已“箭在弦上”，呼声高涨。尤其是随着MLF操作的开展，市场认为“降息”也将随之落地。

8月15日，人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作。其中，1年期MLF中标利率较上期下调15个基点至2.5%，7天逆回购利率较上期下调10个基点至1.8%。

一时间，有关LPR的调整预期开始形成。MLF利率下调，有助于带动LPR利率同步调降，有助于降低企业和房贷利率，有助于促进房地产复苏回暖，渐渐成为行业共识。

如招联金融首席研究员董希淼认为，MLF中标利率下降之后，叠加今年以来银行持续降低存款利率、压降负债成本，银行减少加点具有一定空间，因此本月LPR下降可能性较大。

“鉴于7月社会融资和金融统计数据出现单月波动，在这种情况下，适度降低各类政策工具利率，引导LPR继续下降具有必要性、紧迫性。”董希淼也如是说。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华也指出，综合考虑目前房地产行业、企业面临的压力更大，政策可能略有倾斜，预计LPR5年期报价基准利率下调幅度相对更大一些，拓展各地房地产因城施策调控空间，提振楼市需求，加快推动房地产复苏。

上一次调整作为中期政策利率的1年期MLF利率和7天逆回购利率是在6月，两项利率分别下调10个基点。到6月20日，LPR便同步下调，1年期LPR与5年期以上LPR均下降了10个基点（bp）。

对于此次5年期以上LPR维持4.2%不变，易居研究院研究总监严跃进表示，说明侧重点在于对此前既有的降息动作要积极消化。6月份5年期LPR出现了10个基点的下调，当前正处于对此类既有政策消化的关键期。

在他看来，“LPR虽然没有变化，但各地还可积极利用一项工具，即”房贷利率下限下调“。预计后续一些城市从降低房贷利率的角度，会启动这项工具，这也会使得实际认购一二手房的利率下降。”

以厦门为例，最近就针对二套房贷利率下调了20个基点。调整后，厦门二套房贷利率已经低至4.8％。

另外，就当前房地产市场形势而言，自开年出现一波“小阳春”后持续低迷、市场分化，仅仅是LPR的降息，对于楼市的刺激力度远不够。业内普遍认为，长期来看，房贷利率将保持低位走势，银行放低姿态仍是主流。

除此之外，市场对于存量房贷利率如何调整也颇为关心。

就在8月20日，央行、金管总局、证监会等三部委还“加班”表态，要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

明确提出，要发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。

截至目前，多数银行还尚未作出存量房贷利率调整。在央行等三部门表态统筹考虑增量、存量房贷价格关系后，预计存量房贷利率调整也将迎来好消息。

接下来，随着房地产领域各类其他支持政策与此类信贷政策结合，将发生一定的政策提振效应，房地产市场有望进一步走向稳定。